お客様本位の業務運営を実現するための取組方針

原則1　お客様本位の業務運営に関する方針の策定等

当社は、不動産マネジメントに関わるプロフェッショナル集団として、お客様にとってより良いサービスを提供することを目的に、お客様本位の業務運営に関する原則（以下「本方針」といいます。）を策定し、公表いたします。

当社のお客様は、原則として不動産、不動産信託受益権を投資対象とするファンド（以下､｢不動産ファンド等｣という）への投資経験が豊富な特定投資家ですが、当社と直接契約を締結していただくお客様のみならず、最終的な損益の帰属主体となる受益者（出資者）の皆様にとって最善の利益をご提供できるよう、本方針の内容を踏まえ適時適切な業務運営を実施していくとともに、本方針の内容及びその取組状況について定期的に検証及び見直しを実施してまいります。

原則2　お客様の最善の利益の追求

当社は、東急不動産ホールディングスグループの幅広い事業領域と総合力を背景に、卓越した不動産マネジメント能力を持つプロフェッショナル集団として、常にお客様のご信任を得るための高い規律意識を持つとともに、お客様のニーズに則った様々な不動産ファンド等への投資サービスの開発・提供をしてまいります。

また当社は、役職員の一人一人が、常に研鑽を重ねて不動産ファンド等への投資サービスに関わる高度な専門性の維持・向上と職業倫理の堅持を推進できるような組織風土の定着と体制整備に努め、お客様に対し誠実かつ忠実にサービスを提供するとともに、お客様の最善の利益を追求してまいります。

このようなお客様本位の良質な不動産ファンド等への投資サービスを開発・提供し続けていくことを通じてお客様との信頼関係を構築し、当社の持続可能な成長シナリオを描いてまいります。

原則3　利益相反の適切な管理

当社がお客様に提供する各種サービスにおいては、東急不動産ホールディングスグループに属する会社がお客様との取引の相手方となり、またはお客様が行う取引に関与する場合があります。当社は、お客様と当社との間に直接の利益相反関係が認められる場合のみならず、広く利益相反のおそれが生じる可能性がある取引を対象として、厳格な利益相反管理態勢を構築し、お客様に対し、誠実かつ忠実にサービスを提供するよう努めてまいります。

当社は、社内において、お客様の利益保護及び公正性・妥当性の観点から投資判断に関する審議・決議を行う「投資委員会」を組織するとともに、弁護士等の複数の外部専門家を構成員とし、法令遵守及びリスク管理並びに利益相反取引にかかる手続きについて審議・決議を行う「コンプライアンス・リスク管理委員会」を組織しております。当社では、お客様と当社との間で利益相反が生じ、又は生じる恐れがある場合には、事前にコンプライアンス部長の審査を経た後に「コンプライアンス・リスク管理委員会」による決議を経なければならないものとしており、これらの手続きを経ることにより、お客様の利益保護、公正性、妥当性、法令遵守等の観点から、誠実かつ公正な業務を推進してまいります。

原則4　手数料等の明確化

不動産ファンド等への取引に際してお客様にご負担いただくこととなる各種報酬（アセットマネジメントフィー、アクイジションフィー、ディスポジションフィー、インセンティブフィー等）、手数料等については、取引の形態、期間、内容等の契約条件に応じた水準について、事前にお客様に提示・説明を行い、ご同意いただいた場合に取引を実施いたします。

当社が行う不動産信託受益権の売買の媒介等に際してお客様にご負担いただくこととなる手数料は、宅地建物取引業法の規定に準じた金額を上限とし、事前にお客様へ提示・説明を行い、ご同意いただいた場合に取引を実施いたします。

なお、上記の各種報酬、手数料等については、お客様に十分ご理解いただけるよう、丁寧に説明するよう努めてまいります。

原則5　重要な情報のわかりやすい提供

当社は、原則として不動産ファンド等への投資経験が豊富な特定投資家のお客様を対象に、取引の形態、期間、内容等の契約条件についてご相談の上、お客様のご要望に沿ったファンドを組成する、いわゆるカスタムメイド型の投資サービスを提供しております。そのため、複数の金融商品・サービスをパッケージとして提供・推奨等することはありません。

当社の提供する投資商品の特性上､特に誤解のないよう、合意内容を正しく､という観点より十分に説明責任を果たすことが､お客様に対するわかりやすさにつながると考えております。これらを踏まえて当社が提供するサービスに関連するお客様にとって重要な情報（金融商品等の基本的な利益・損失、その他のリスク、取引条件、利益相反の可能性がある場合には、その具体的内容等）については、お客様とのご相談時において十分にわかりやすくご説明し、ご理解いただいた場合に取引を実施いたします。

その際にお客様に提供する資料につきましては表記につきましても特に重要な情報を提供する際に、他と区別して記載するなどによりお客様に注意を促すように努めてまいります。

また、当社は不動産ファンド等にご出資いただいたお客様に対し、そのニーズ・投資経験等を踏まえ、適切な運用報告等の情報提供に努めてまいります。

原則6　お客様にとってふさわしいサービスの提供

当社は、原則として不動産ファンド等への投資経験が豊富な特定投資家のお客様を対象に、いわゆるカスタムメイド型の投資サービスを提供しております。そのため、複数の金融商品・サービスをパッケージとして提供・推奨等することはありません。当社は、このような投資サービスにおいては、お客様との十分な対話・コミュニケーションを通じて投資期間､投資金額､受容可能なリスク等のニーズを的確に把握するとともに、投資商品としての適合性等も勘案し、不動産マネジメントに関わるプロフェッショナル集団としての知見を活用してお客様に真にふさわしいサービスをご提案してまいります。その際には商品の特性に応じて組成者と連携し、販売状況や顧客の声を共有し、適切な商品選定と改善を行い、顧客の利益を最優先します。

これらの投資サービスを提供するためにも、当社の役職員の一人一人が、常に研鑽を重ねて不動産ファンド等への投資サービスに関わる高度な専門性の維持・向上と職業倫理の堅持を推進できるような組織風土の定着と体制整備に努めるとともに、当社規程等に基づき作成された勧誘に際しての資料の一元管理等を通じて提供資料の品質管理を行ってまいります。

また､特定投資家というお客様属性に応じ、情報提供につきましては案件に応じ、プロの投資家の投資判断に資する正確性や十分性に重きを置いた情報を適切に提供していくように努めます。

投資サービスの提供後についても定期的な運用報告書等や運用担当者による個別の報告等を通じて、継続的にお客様と接点を持ち続け、適切なフォローアップ等を行ってまいります。

原則7　従業員等に対する適切な動機づけの枠組み等

当社は、従業員が短期的な成果実績に偏ってお客様の利益を害することがないように、業績に加えて業務遂行のプロセス・モチベーション・コンプライアンス等を考慮した多面的でバランスのとれた人事評価体系を採用しております。

また、当社は、不動産マネジメントに関わるプロフェッショナル集団として高品質なサービスを追求していくためには、役職員の一人一人が、不動産マネジメントに関わる高度な専門性と職業倫理を保持するとともに、誠実かつ公平に業務を遂行することが必要であると考えております。そのため、当社は、コンプライアンス研修及び業務研修を随時実施しておりますが、金融商品取引業に従事する役職員全員の出席を義務付けており、また役職員による自己研鑽を推進するため、宅地建物取引士及び不動産証券化マスターの資格取得者の増員を目的として各種奨励制度を構築する等、適切な動機づけを行ってまいります。

当社取組方針の原則1に係る補充原則

当社は、経営トップのリーダーシップのもと、「クオリティの高い不動産投資サービスの開発・提供を通じた社会の発展への貢献」という当社の経営理念に基づきお客様に価値を提供するとともに、健全なガバナンスで持続可能な運営を行います。

当社取組方針の原則2に係る補充原則①

当社は、クオリティの高い不動産投資サービスの開発・提供のため、ファンドの組成から出口までの品質管理を徹底し、内部管理部門その他の牽制機能等を活用しながら継続的に改善していく体制を整えます。具体的には、商品をつくる段階から販売・運用に至るまで品質をしっかり確認し、管理部門による検証を行います。また、必要に応じて社外取締役や専門家、第三者機関の意見を取り入れ、透明性を高めます。さらに、検証結果を踏まえて体制を見直し、改善を繰り返す仕組み（PDCA）を確立します。これらの取組みを通じ、当社は顧客に安心して選んでいただける金融商品を提供することに努めます。

当社取組方針の原則2に係る補充原則②

当社は、原則として不動産ファンド等への投資経験が豊富な特定投資家のお客様を対象に、いわゆるカスタムメイド型の投資サービスを提供しております。このような投資家の真のニーズに応える商品づくりを重視し、投資家との対話を通じて商品のリスク・リターン・コストや設計期間等に関する合理性や持続可能性を検証しながら不動産ファンドを組成してまいります。
また当社は、これらの金融商品の複雑さやリスクに応じて、適切な顧客層を明確にし、販売担当者と情報を共有します。その際には商品を購入すべきでない顧客に販売していないかを適合性の観点から確認し、誤った販売を防ぎます。さらに、牽制機能等の体制整備を通じて販売現場の情報を組織的に取り入れ、品質管理を徹底し、PDCAサイクルを確立して継続的に改善します。これらにより、顧客に安心して選んでいただける商品を提供に努めてまいります。

当社取組方針の原則2に係る補充原則③

当社は、組成した金融商品が想定どおりの性質を維持しているかを継続的に検証し、その結果を商品や体制の改善に活かします。
これらの商品についてはプロの投資家との対話を通じ、随時リスク・リターン・コストのバランスを適切に確認し、必要に応じて商品内容の見直しや繰上償還も戦略的に検討します。
また、販売担当者と連携し、実際の顧客属性や販売状況、顧客の声を共有し、誤販売防止と品質向上に努めるとともに、外部の意見も取り入れ、PDCAサイクルを確立し、顧客に安心して選んでいただける商品を提供いたします。
なお、当社は運用の外部委託を現在行っておりません。

当社取組方針の原則5に係る補充原則

当社は、顧客が安心して商品を選べるよう、運用体制やガバナンス体制に関する情報を分かりやすく提供します。商品の特性に応じて、運用責任者や運用チームの実績・考え方などを適切に開示し、販売担当者とも連携して情報を共有します。また、商品性や仕組みについても、顧客が理解しやすい形で説明します。これにより、顧客が自分に合った商品を選択できる環境を整え、信頼性の高い情報提供に努めます。